Norme applicabili alle spese condominiali.
I diritti di comproprietà sono le spese che i comproprietari di un immobile devono sostenere e che servono per pagarne la manutenzione e gli eventuali lavori da eseguire. Viene fatta una distinzione tra spese generali e spese speciali.
Cosa sono le spese condominiali?
Gli oneri di comproprietà si dividono in 2 categorie principali: oneri generali e oneri speciali.
Gli oneri generali di comproprietà sono utilizzati per pagare: l'amministrazione dell'edificio (commissioni fiduciarie, ad esempio), la manutenzione dell'edificio (pulizia delle aree comuni, rimozione dei rifiuti domestici..), conservazione dell'edificio (ristrutturazione della facciata ad esempio). Tutti i comproprietari pagano le spese generali secondo la loro quota (percentuale calcolata in base alla superficie del loro immobile in comproprietà).
Le spese condominiali speciali servono a pagare: servizi collettivi (ad esempio la sicurezza), attrezzature comuni (ad esempio la manutenzione degli ascensori). I proprietari pagano tali oneri in funzione dell'utilità oggettiva degli stessi per ogni immobile in comproprietà. Pertanto, i comproprietari di appartamenti posti al piano terra di un edificio non usufruiscono dell'ascensore (a meno che non dispongano di una cantina o di un parcheggio accessibile tramite ascensore) e quindi non pagano gli oneri specifici relativi a tale servizio.
Come vengono determinate le spese di un edificio? Con voto dei comproprietari che si riuniscono ogni anno per determinare e quindi votare il preventivo preventivo inerente all'immobile (oneri generali e specifici).I costi annuali previsti coprono la manutenzione, il funzionamento e l'amministrazione delle aree comuni e delle attrezzature comuni dell'edificio. I lavori di manutenzione ordinaria (ad esempio la sostituzione di una parte della caldaia collettiva) rientrano nel budget dei lavori di manutenzione. Possono essere aggiunte spese eccezionali non previste nel budget provvisorio e che vengono poi votate dai comproprietari caso per caso (sviluppo o creazione di locali comuni, ad esempio).
Nota: le spese di locazione (o "oneri recuperabili" ) sono dovute dall'inquilino ma sono a carico del proprietario. Il proprietario può quindi essere rimborsato dal suo inquilino di tali oneri, sia sotto forma di accantonamento per spese (con conguaglio annuo), sia sotto forma di forfait.
Pagamento spese condominiali
Ciascuno dei comproprietari ha l'obbligo di pagare le spese di un edificio votato, secondo la sua quota.Nota: un comproprietario può richiedere un compenso scaglionato in 10 anni per pagare il pagamento degli oneri relativi all'esecuzione di lavori di miglioria (ad eccezione dei lavori obbligatori per legge), se non ha votato per l'esecuzione di tali lavori. Rimane responsabile del pagamento di queste spese.
Gli oneri di comproprietà previsti nel budget provvisorio e gli oneri di comproprietà al di fuori del budget provvisorio sono soggetti a speciali regole di pagamento.
Gli attuali oneri di comproprietà previsti nel preventivo di previsione devono essere versati dai comproprietari al fiduciario di comproprietà, per ¼ del preventivo votato (salvo diversa decisione dell'assemblea dei comproprietari ). Tale accantonamento viene versato il 1° giorno di ogni trimestre (o altro periodo stabilito dall'assemblea generale). I proprietari ricevono un avviso dal fiduciario che indica l'importo che devono pagare.
Gli oneri di comproprietà al di fuori del preventivo previsionale sono fissati dall'assemblea generale alla scadenza dei relativi accantonamenti. Il fiduciario può richiedere il pagamento di anticipi in contanti e quindi invia una lettera a ciascun comproprietario.
Un comproprietario può contestare gli oneri di comproprietà se si accorge che la sua quota o quella di un altro comproprietario è superiore di oltre ¼ di quanto dovrebbe essere. Può andare in tribunale. Il contitolare deve presentare ricorso entro 5 anni dalla pubblicazione del regolamento di comproprietà nel fascicolo immobiliare o entro 2 anni dalla rivendita dell'immobile dalla pubblicazione del regolamento di comproprietà nel fascicolo immobiliare. Il giudice può stabilire una nuova ripartizione delle accuse. Ovvero: a parte questa ipotesi, per modificare la ripartizione degli oneri tra i comproprietari è necessario il voto unanime dei comproprietari.