Qualsiasi tipo di bene può essere anticipato.
L'acquisto di una casa o di un appartamento può essere prorogato di un periodo incomprimibile per il diritto di prelazione. Cosa copre questo termine legale e quali sono le conseguenze di questo diritto?
Diritto di prelazione: cos'è?
Il diritto di prelazione è una procedura che consente ad un soggetto pubblico (es: ente locale) di acquistare in via prioritaria, in determinate aree da esso preventivamente definite, immobili posti in vendita da un privato (persona fisica) o da una persona giuridica (società ). , al fine di realizzare operazioni di sviluppo urbano. Il proprietario della proprietà non è quindi libero di vendere la sua proprietà all'acquirente di sua scelta e alle condizioni che desidera. Il diritto di prelazione è generalmente esercitato al fine di realizzare operazioni di sviluppo urbano di interesse generale.
Il diritto di prelazione: su quali beni?
Un garage, una cantina, una casa, un appartamento, un fabbricato, un terreno agricolo o meno… qualsiasi immobile può essere oggetto di prelazione, in tutto o in parte. In realtà l'immobile, per essere oggetto di prelazione da parte di un ente pubblico, deve trovarsi in un'area definita nel PLU (Piano Urbanistico Locale), in una ZAD (zona a sviluppo differito) o in un'ENS (Area Naturale Sensibile). . Non si sa mai se il diritto di prelazione verrà esercitato o meno, tranne che nelle aree naturali sensibili dove è la maggior parte del tempo. Il comune non è obbligato ad acquistare tutto il bene precluso e può acquistarne solo una parte. Il prezzo di vendita dovrà poi tenere conto dell'eventuale perdita di valore subita dalla parte dell'immobile non preceduta, perché potrebbe essere difficile da rivendere. Tuttavia, al fine di garantire la tutela del proprietario dell'immobile, quest'ultimo può richiedere al comune di acquisire l'intero immobile.
Il diritto di prelazione: esercitato da chi?
Il diritto di prelazione più diffuso è il DPU (Diritto di Prelazione Urbana), esercitato generalmente dai comuni, o talvolta dallo Stato, dalla prefettura, da un ente, da una società semipubblica, ecc. Il diritto di prelazione esiste anche nel settore privato, ad esempio quando un proprietario mette in vendita un immobile occupato da un inquilino. Quest'ultimo ha la priorità nell'acquisto di questo immobile. Tuttavia, il diritto di prelazione pubblico prevale sul diritto privato, nel caso in cui il comune e l'inquilino siano entrambi interessati all'acquisto di un immobile. E in caso di comproprietà, gli altri comproprietari hanno la priorità nel riacquistare le azioni di un comproprietario che desideri vendere.
Diritto di prelazione: come funziona?
Quando un immobile viene posto in vendita, i titolari del diritto di prelazione urbana sono notificati mediante DIA (Dichiarazione di Intenzione di Aliener) inviata al notaio del Comune. Questo titolare ha due mesi per esercitare il suo diritto di prelazione, che dovrà giustificare (creazione di strutture collettive, lotta all'insalubrità, riabilitazione del patrimonio della città, ecc.). Decorso tale termine e senza risposta da parte dell'eventuale pretore, il diritto non è esercitato. Se l'immobile è locato al momento della vendita, l'inquilino ne viene informato prima, davanti al comune. Sarà quindi il primo a poter esercitare il suo diritto di prelazione se desidera acquisire la proprietà in cui abita.
Il diritto di prelazione: quali sono i rimedi del venditore?
Un comune che prevarica un immobile ha sei mesi di tempo per pagare il venditore. Quest'ultimo, ad esempio se si trova in difficoltà economiche o se la decisione di prelazione non è sufficientemente motivata, può chiedere al giudice amministrativo l'annullamento della prelazione. La richiesta di cancellazione deve essere presentata entro 2 mesi dall'affissione della decisione in municipio. L'eventuale acquirente rifiutato può anche richiedere l'annullamento della decisione di prelazione non appena in possesso di un contratto di vendita. Altro caso di controversia tra il venditore e il pretore: quando quest'ultimo previene ad un prezzo inferiore al prezzo di vendita, pratica comunemente praticata dagli enti pubblici. Sarà poi il giudice dell'espropriazione ad arbitrare il ricorso.
Il diritto di prelazione: quali conseguenze in caso di annullamento della decisione?
La principale conseguenza dell'annullamento di una decisione di prelazione è che si considera che il comune non abbia mai deciso di prelazione. Se il passaggio di proprietà non è ancora avvenuto, l'annullamento ne impedisce l'esecuzione. Se invece è già intervenuto, l'ex proprietario o l'acquirente rifiutato possono ottenere l'annullamento della vendita. Da quel momento, il proprietario che recupera la sua proprietà può rivenderla all'acquirente rifiutato al prezzo e alle condizioni di sua scelta. Il comune può essere condannato al risarcimento del danno al proprietario per riparare il danno subito per il fatto che non ha potuto disporre della somma che avrebbe potuto ricavare dalla vendita durante il periodo in corso della decisione illegittima. data di ritiro della presente decisione. Il potenziale acquirente che ha sottoscritto un contratto di vendita può altresì chiedere il risarcimento del danno subito per le spese sostenute prima della data di esercizio del diritto di prelazione, in particolare per acquisire il terreno e ottenere la concessione edilizia.