Regole relative a VEFA.
Una vendita nel futuro stato di completamento di un'abitazione o VEFA è una vendita di un immobile che non è ancora costruito ma che è in costruzione o la cui costruzione inizierà a breve. Le parti possono firmare un contratto di prenotazione prima del contratto di vendita. Facciamo il punto.
Come funziona un VEFA o una vendita nel futuro stato di completamento?
La vendita nel futuro stato di completamento o VEFA è un modo molto comune di vendere e acquistare immobili.
Perché vendere un VEFA?
Il contratto di prenotazione di un appartamento al futuro stato di ultimazione o di vendita al futuro stato di ultimazione (VEFA) è un contratto che rende possibile la prenotazione dell'alloggio: il venditore (prenotandolo) si impegna a prenotare alloggio per l'acquirente (il prenotante) in cambio di un deposito cauzionale.
Il VEFA è un atto a firma privata, vale a dire un atto redatto tra privati, senza la presenza di un notaio. Ma è possibile concludere tale accordo davanti a un notaio (quest'ultimo effettuerà poi le opportune verifiche). Una volta firmato l'atto, questo dovrà essere inviato a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento (LRAR) o consegnato a mano all'acquirente, prima di ogni deposito di fondi!
L'acquirente ha il diritto di recedere entro 10 giorni di calendario a partire dal giorno successivo alla prima presentazione della raccomandata di notifica del contratto o dal giorno successivo alla sua consegna a mano. La ritrattazione deve essere effettuata da LRAR.
Chi è il proprietario fuori piano?
Per prenotare l'alloggio da costruire, l'acquirente può essere tenuto a versare un deposito cauzionale al venditore, su un conto bancario aperto a nome dell'acquirente o presso un notaio. L'importo del deposito cauzionale deve essere un massimo del 5% del prezzo di vendita (se l'atto di vendita è firmato meno di 1 anno prima della firma del contratto di vendita) o un massimo del 2% del prezzo di vendita (se il atto è firmato entro 1 o 2 anni prima della firma del contratto di vendita). Nessun deposito cauzionale può essere richiesto se l'atto è firmato più di 2 anni prima della firma del contratto di vendita.
Le somme versate a titolo di garanzia sono indisponibili, intrasferibili e non pignorabili fino alla conclusione del contratto di vendita. L'acquirente recupera il suo deposito cauzionale se: il prestito è rifiutato dalla banca, il contratto di vendita non è concluso dal venditore entro il termine previsto nel contratto preliminare, il prezzo di vendita è superiore di oltre il 5% al prezzo di previsione rivisto, la differenza tra il contratto di vendita e le previsioni del contratto preliminare è anormale, l'acquirente notifica la sua richiesta di rimborso da parte di LRAR al venditore e al depositario del deposito cauzionale.
L'acquirente possiede solo il terreno e le parti dell'immobile già edificate al momento della stipula della compravendita. Quindi possiede le parti della proprietà man mano che vengono costruite.
Come creare un VEFA?
Diverse informazioni devono essere contenute nell'accordo firmato tra le parti.
- Informazioni relative alle parti: dati di contatto del venditore e dell'acquirente, garanzia finanziaria di rimborso (GFR) fornita all'acquirente dal venditore o garanzia finanziaria di completamento dei lavori (GFA).
- Informazioni relative all'abitazione: indirizzo, superficie abitativa, numero dei locali principali ed enumerazione dei locali di servizio, annessi e spazi liberi, descrizione dei materiali utilizzati e delle dotazioni, ubicazione dell'abitazione nell'edificio o in un complesso abitativo.
- Informazioni relative alla vendita: prezzo di vendita stimato e condizioni di revisione, data in cui la vendita può essere conclusa, modalità di pagamento (con o senza prestito), importo del/i prestito/i, condizioni e nome del il prestatore, condizione sospensiva se applicabile, condizioni per il recupero del deposito cauzionale in caso di annullamento dell'acquisto, tempi di consegna.
- Informazioni sulle condizioni per l'esercizio del diritto di recesso: eventuali penali per ritardata consegna dell'appartamento.
- Informazioni sull'opera che l'acquirente può prenotare; ciò può includere: installazione di attrezzature sanitarie in cucina e mobili che possono accoglierle, installazione di attrezzature sanitarie in bagno o doccia e mobili che possono accoglierle, installazione di attrezzature sanitarie nelle toilette, posa di piastrelle a parete, rivestimento di pavimenti escluse le coibentazioni, apparecchiature con radiatori elettrici quando le caratteristiche dell'impianto elettrico lo consentono e nel rispetto della potenza richiesta, decorazione delle pareti.
Ovvero: le 2 garanzie, GFR e GFA, possono essere attuate dall'acquirente se il venditore non completa l'edificio a causa di fallimento finanziario.