Cosa devi sapere sulla promessa di vendita.
Una promessa di vendita è un atto mediante il quale un venditore e un acquirente di un immobile esistente si accordano per venderlo. La promessa di vendere viene prima della vendita finale. È una sorta di riservazione dell'immobile da parte dell'acquirente e una garanzia per il venditore. La promessa di vendita può assumere due forme: promessa unilaterale o compromesso di vendita. Facciamo il punto sulla promessa di vendita!
Promessa di vendita: promessa unilaterale o accordo di vendita?
La promessa di vendita, firmata tra venditore e acquirente di un immobile esistente prima della vendita definitiva, può assumere due forme: promessa unilaterale di vendita o compromesso di vendita (o "promessa sinallagmatica di vendita" ).
La promessa unilaterale di vendita consente a un acquirente di prenotare un immobile conservando la possibilità di recedere. L'alloggio è riservato all'acquirente per un periodo specificato nella promessa unilaterale di vendita. Il venditore, invece, si impegna a non vendere l'alloggio a soggetti diversi dall'acquirente con il quale ha stipulato la promessa. La promessa unilaterale di vendita può essere stipulata e sottoscritta solo da entrambe le parti (si parla di "atto in seno a privati" ) oppure redatta da un pubblico ufficiale (notaio, ufficiale giudiziario, cancelliere) e redatta secondo determinate formalità legali (si parla di di un "atto autentico" ). La promessa unilaterale di vendita a titolo privato deve essere registrata entro 10 giorni dalla sua firma presso l'ufficio registrazione del venditore o dell'acquirente.
Il contratto di compravendita (o promessa sinallagmatica di vendita) vincola definitivamente il venditore e anche l'acquirente. Una clausola può prevedere per l'uno o per l' altro la possibilità di recedere a determinate condizioni specificate nell'atto.Il contratto di compravendita può essere concluso tra privati (è scrittura privata) oppure redatto da un pubblico ufficiale (notaio, ufficiale giudiziario, cancelliere) e redatto secondo le formalità di legge (è atto autentico).
La promessa di vendita, qualunque sia la sua forma (promessa unilaterale di vendita o compromesso di vendita), deve contenere alcune informazioni: recapiti del venditore, recapiti dell'acquirente, indirizzo dell'immobile venduto, provenienza del immobile (data del precedente atto di compravendita, nome del precedente proprietario, atto notarile, ecc.), descrizione dettagliata dell'immobile, delle sue attrezzature e dei suoi annessi, eventuale esistenza di ipoteca, indicazioni specifiche della comproprietà se applicabile, importo del compenso del professionista incaricato della vendita, se applicabile, prezzo di vendita e modalità di pagamento (mutuo immobiliare), periodo di validità della promessa di vendita e termine per la sottoscrizione dell'atto definitivo di vendita, condizioni per l'esercizio il diritto di recesso, condizioni sospensive all'eventuale promessa di vendita (esempio: la vendita può essere conclusa solo a condizione che l'acquirente ottenga una concessione edilizia o un mutuo).Il file di diagnosi tecnica deve essere allegato alla promessa di vendita.
La promessa di vendita può essere consegnata a mano o inviata all'acquirente tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento. La promessa di vendita è redatta in un unico originale conservato dal professionista davanti al quale è stata eventualmente firmata (notaio, agente immobiliare) o in duplice originale (uno per il venditore e uno per l'acquirente).
Da sapere: il potenziale acquirente può chiedere al venditore di un immobile la diagnosi tecnica ma anche, ad esempio, l'ultima bolletta dell'acqua o l'ultima bolletta EDF dell'immobile, documenti che contengono informazioni relative all'immobile, prima di prendere una decisione.
Promessa di vendita: quanto devo pagare?
A seconda dei casi, promessa unilaterale di vendita o compromesso di vendita, una somma di denaro può essere dovuta dall'acquirente al venditore.
Nel caso di promessa unilaterale di vendita, possono essere previste clausole relative al pagamento di somme di denaro appena stipulato l'atto o entro un certo termine, prima della scadenza del periodo di ritiro. Tali clausole sono valide a due condizioni: 1° la promessa è conclusa per il tramite di un professionista incaricato (ad esempio notaio o agente immobiliare); 2° il pagamento è affidato a un professionista con una garanzia finanziaria dedicata al rimborso dei fondi depositati. L'importo da pagare corrisponde generalmente al 5% e al 10% dell'importo totale della vendita. Nel caso in cui l'acquirente eserciti il diritto di recesso (e quindi non acquisti l'immobile), allora recupera l'importo pagato (entro 21 giorni dal giorno successivo al recesso). Nel caso in cui venga firmata la vendita definitiva dell'immobile, l'importo pagato viene detratto dal saldo da pagare. Una promessa unilaterale di vendita può contenere anche una clausola relativa ad un'indennità di immobilizzazione (o "prezzo di esclusiva" ): l'acquirente corrisponde al venditore un indennizzo economico a titolo di indennizzo per la prenotazione dell'alloggio per la durata della promessa di vendita.Essere consapevoli del fatto che l'acquirente può perdere questo indennizzo di immobilizzazione se si ritira. L'indennità di immobilizzazione (importo minimo pari al 5% del prezzo di vendita dell'immobile) è obbligatoria per ogni promessa unilaterale di vendita con validità superiore a 18 mesi se il venditore è una persona fisica.
Nel caso di un contratto di compravendita, le clausole possono prevedere anche il pagamento di somme di denaro subito dopo la stipula dell'atto o entro un determinato termine, prima della scadenza del periodo di recesso. Affinché tali clausole siano valide devono sussistere due condizioni: 1° il contratto di compravendita deve essere concluso tramite un professionista abilitato a contribuire alla compravendita (ad esempio notaio o agente immobiliare); 2° il pagamento deve essere consegnato ad un professionista con una garanzia finanziaria dedicata al rimborso dei fondi depositati. L'importo richiesto corrisponde generalmente al 5% e al 10% dell'importo totale della vendita. Se l'acquirente esercita il diritto di recesso (e non acquista l'immobile), allora recupera l'importo pagato (entro 21 giorni dal giorno successivo al recesso).Se la vendita definitiva dell'immobile è conclusa, l'importo pagato viene detratto dal saldo da pagare. Un contratto di compravendita contiene spesso anche una clausola penale che obbliga il venditore o l'acquirente a dare esecuzione al contratto (a vendere o comprare quindi) e che prevede il risarcimento dei danni in caso di inadempimento.