Norme applicabili alla vendita di vitalizi.
Il vitalizio è una forma di vendita di immobili che sta prendendo sempre più piede. Ne sentiamo parlare sulla stampa, in televisione… Vitalizio libero, vitalizio occupato, bouquet, vitalizio… Facciamo il punto sulle vendite di vitalizi.
Cos'è la vendita di vitalizio?
La vendita a vita consiste nella vendita di un immobile e nel ricevere in pagamento una rendita vitalizia fino alla sua morte.
Chi può vendere la vita? Qualsiasi persona legalmente capace può vendere immobili a vita. Vale a dire: puoi vendere nella vita altri tipi di beni oltre all'alloggio (mobili, opere d'arte, ad esempio).Il venditore si chiama annuitant. L'acquirente si chiama débirentier.
In una vendita di vitalizio, la futura morte del venditore deve essere imprevedibile. L'acquirente non deve quindi essere a conoscenza di un'eventuale malattia del venditore; questo è il principio della rendita vitalizia! Nota: nel caso in cui il venditore muoia entro 20 giorni dalla firma dell'atto di vendita, allora la legge ritiene che la morte fosse prevedibile e la vendita non è quindi valida. Gli eredi del venditore possono chiedere al tribunale di annullarlo.
Vita libera o vita frenetica? Si dice che una rendita vitalizia è "gratuita" quando la proprietà non è occupata al momento della firma della vendita. L'acquirente può quindi disporre della proprietà, occuparla o affittarla e riscuotere gli affitti. Un vitalizio si dice "occupato" quando il venditore conserva l'usufrutto dell'immobile per tutta la vita, cioè conserva il diritto di usare l'immobile, di affittarlo e di riscuotere gli affitti ma che non può vendere l'immobile ( lo ha appena fatto con il vitalizio!), né vendere un diritto d'uso dell'immobile.L'acquirente dovrà quindi attendere la morte del venditore (o dell'ultimo dei due venditori se, ad esempio, i venditori sono una coppia che vive nell'alloggio) per occupare l'immobile.
Quanti anni bisogna mettere in vita una proprietà? 75-85 anni sembra essere una buona fascia di età per iniziare a vendere la tua casa per tutta la vita. In ogni caso, è fortemente consigliato, per il venditore e per il potenziale acquirente, informarsi bene da un notaio per evitare di cadere nella trappola del vitalizio e prendere una decisione consapevole.
Pagamento: bouquet e rendita
La vendita nella vita può essere interessante per l'acquirente e per il venditore: il venditore riceve un'integrazione alla sua pensione fino alla fine della sua vita e l'acquirente può fare un ottimo affare (in un mercato immobiliare ristretto , questo è un buon punto).
L'acquirente acquista un immobile ma non paga il prezzo di mercato. Paga un bouquet e vitalizi.Il bouquet corrisponde ad una somma pagata il giorno della vendita, liberamente fissata dalle parti (il bouquet corrisponde generalmente al 30% del valore totale dell'immobile). La rendita vitalizia viene corrisposta al venditore per tutta la vita, mensilmente, trimestralmente o annualmente. È pagabile in anticipo o in via posticipata. Le parti possono concordare che non esiste un bouquet ma solo un vitalizio. Nota: la rendita vitalizia è soggetta all'imposta sul reddito.
Per calcolare il prezzo della rendita vitalizia vengono presi in considerazione diversi criteri. L'importo dell'affitto è stimato in base a: età e aspettativa di vita del venditore, valore dell'immobile, rendite che l'acquirente potrebbe percepire se l'immobile fosse affittato. Anche per il calcolo dell'importo della rendita vengono prese in considerazione delle scale (uguali per tutti i vitalizi). Queste scale possono essere consultate, ad esempio, da un notaio.
Da sapere: è possibile aggiungere all'atto di vendita a vita diversi tipi di clausole.La clausola di indicizzazione consente di rivedere l'importo della rendita in funzione del deprezzamento monetario. La clausola risolutiva consente la risoluzione automatica del contratto di vendita di rendite vitalizie in caso di mancato pagamento di una o più rendite da parte dell'acquirente. La clausola penale consente al venditore di trattenere il bouquet in caso di mancato pagamento di una o più rendite da parte dell'acquirente e di annullamento della vendita.
Chi paga per la manutenzione dell'immobile venduto in vita?
Chi paga le spese di manutenzione dell'immobile, eventuali lavori, tasse relative all'immobile dopo una vendita in vita?
Nel vitalizio occupato con usufrutto, il venditore paga (salvo diversa indicazione nell'atto di compravendita): le riparazioni e manutenzioni ordinarie dell'alloggio (a meno che non rilasci totalmente l'immobile venduto), tasse di abitazione, terreno e immondizia riscossione, bollette energetiche. L'acquirente paga per le riparazioni importanti.
Nel vitalizio occupato con diritto d'uso, l'acquirente paga (salvo diversa indicazione nell'atto di compravendita) la tassa di proprietà e la tassa sui rifiuti domestici. L'atto di vendita prevede la distribuzione di altre spese.
In una rendita vitalizia gratuita, l'acquirente paga le spese (energia, tasse, tasse, ecc.), la manutenzione ordinaria e tutte le riparazioni.